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海外投资来自中国的投资者还想买什么

发布时间:2020-03-26 14:11:53 阅读: 来源:升降机厂家

过去两年,中国投资者收购了美国多个房产的股权,包括纽约价值最高的写字楼、纽约最大的开发项目之一以及有史以来美国成交价最高的酒店。

下一个目标是:曼哈顿最新的摩天大楼。

据知情人士透露,中国银行股份有限公司(Bank of China Ltd.,简称:中国银行)已同意斥资近6亿美元买下位于纽约第六大道与40街交汇路口的在建28层大楼“布赖恩特公园7号”(7 Bryant Park)。

这座面积47万平方英尺(约合4.4万平方米)的大楼由休斯顿开发商Hines和摩根大通(J.P. Morgan Chase &Co.)旗下的资产管理公司牵头的一家合资公司修建,大楼定于明年完工,届时中国银行将完成收购交易。

该交易恰逢外国投资者纷纷涌入纽约高品质房产之际,他们这样做一定程度上是因为他们认为纽约市是一个安全的长期投资之地,且高档大楼比低档大楼升值快。

中国投资者多年来一直持观望态度,关注交易但很少扣动收购的扳机。不过最近,随着政府鼓励中资企业在全球各地投资,同时中国的房地产市场显示出走软的迹象,中国投资者变得更加积极。

据数据公司Real Capital Analytics的数据显示,自2013年初以来,中国投资者共花费超过50亿美元购买纽约市的房产,而2012年时该数额不到3亿美元。

中国买家也因高调收购而引人注目。近来进行的收购包括北京的房地产商张欣及其家族去年收购通用汽车大楼(General Motors Building) 20%的股权。通用汽车大楼是美国最值钱的大楼。

其他投资还包括绿地控股集团(Greenland Holdings Group)收购纽约布鲁克林区巴克莱中心(Barclays Center)附近一栋有6,000户公寓的开发项目70%的股权,以及安邦保险集团(Anbang Insurance Group)斥资19.5亿美元收购华尔道夫酒店(Waldorf Astoria),创下酒店业史上最高成交价记录。

房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE Group)在秋季的一份报告中称,中国投资者似乎特别偏好纽约等更为稳定的市场。世邦魏理仕发现,在2007-2013年中国对美国商业地产的投资中,纽约地区的地产占到了78%。

购买“布赖恩特公园7号”使中国银行也加入了美国商业地产投资大军。“布赖恩特公园7号”的开发商起初打算将这栋大楼租给愿意支付纽约最高租金的优质企业。

但中国银行在今年早些时候与Hines团队接洽,并开始就整体收购该地产项目进行漫长的谈判。

此次收购正值中国银行业务在美国迅速增长之际,也意味着该行纽约总部将进行一次重大升级。目前,中国银行纽约总部是位于麦迪逊大道410号的一栋低矮砖楼。

自从田国立于2013年年初就任董事长以来,中国银行在海外战略上愈发积极进取,努力争取在海外贷款和外汇交易市场上获得更多份额。

举例来说,中国银行去年曾向万洲国际有限公司(WH Group Ltd., 0288.HK, 简称:万洲国际)融资40亿美元,以便后者收购美国猪肉加工商Smithfield Foods Inc.。

中国银行已同意买下纽约在建的“布赖恩特公园7号”。

中国银行还推进了旗下商业地产贷款子公司的发展。相关报告显示,其美国分支截至9月末持有54亿美元商业地产债务。根据Trepp LLC的数据,这一债务规模较两年前报道的25亿美元增加了一倍多。

对于该大楼的开发商来说,此次出售标志着对曼哈顿房地产市场的一次高风险投资得以完成。这座大楼于2013年破土动工,开发商们在建造过程中一直期待能够找到买家。

与将大楼作为物业出租相比,开发商们更偏好中国银行的报价。

知情人士称,尽管每平方英尺1,300美元的价格低于近期曼哈顿中城一些大楼每英尺逾1,700美元的售价水平,但这没有包括建造租户办公空间的成本,每英尺的成本或将因此再增加150-200美元。

除此以外,此次交易实际上是一份长期租约,并不涵盖地价。这座大楼所在地块的拥有者是Pacolet Milliken Enterprises Inc.。

Eliot Brown / Lingling Wei

中国房地产投资者瞄准全球二线城市

如果你一直在猜测纽约、悉尼和伦敦等城市由中国引发的房价上涨是否将放缓,那么请再好好想一想。随着较小的开发商和富有的投资者追随国有企业和大型房地产公司的脚步入市,并在西雅图、墨尔本和曼彻斯特等全球各地的二线城市购买房产,这种趋势只可能会加深变广。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)最近在一份报告中称,主权财富基金、银行、大型开发商和保险公司是中国海外房地产投资大幅增长背后的主要力量,2013年总投资规模触及120亿美元,而2009年只有6亿美元。

莱坊高级主管林浩文(Thomas Lam)表示,目前为止,来自中国超高 值个人(即 资产至少为3,000万美元的个人)的投资也扮演了一定的角色,预计未来他们的参与将稳步增加。

富有中国买家的一些房产购置交易颇引人注目,尤其值得一提的是,SOHO中国有限公司(Soho China)首席执行长张欣与巴西Safra联手收购了位于曼哈顿的通用汽车大厦(General Motors Building) 40%的股权,以及张欣斥资2,600万美元购买了曼哈顿的一座联排别墅,《华尔街日报》(The Wall Street Journal)一年前对此进行过报道。

不过,其他许多公司则显得较为低调。高纬环球(Cushman &Wakefield)执行董事谢泼德(James Shepherd)表示,中国的有钱人通常喜欢避开公众视线购置房产,因此对于市场的影响情况有可能很少见诸报端。他在10月份曾经就中国人海外购置房产做过报告。

中国政府只允许个人每年在海外投资5万美元的资产,投资类型不限,不过根据中国央行一年前呈递国务院的建议书摘要,央行希望为了那些工作在上海自贸区的、符合条件的个人放松这一限制。

高纬环球称,目前来看,投资者们可能通过合格境内机构投资者(Qualified Domestic Institutional Investors, 简称QDII)项目等间接途径来投资。莱坊(Knight Frank)亚太区资本市场主管布鲁克斯(Neil Brookes)表示,一些有钱人还通过离岸公司购置房产,可能是他们自己的公司,也可能是入股担任股东的公司。

全球金融危机以来中国人突然对海外房产感兴趣有很多原因。首先当然是中国房地产市场的低迷以及中国经济的放缓。另外海外房地产市场存在大量的逢低买进机会,尤其是在金融危机之后。这些物业不仅收益率很可观,而且存在升值机会,此外投资这些物业的融资成本也比国内要低。莱坊国际说,即使在价位较高的海外“门户城市”,顶级办公物业的回报率也有4%-6%,与上海和北京的回报率相当,但纽约、伦敦和悉尼的融资成本可以低至3%-6%,而中国国内融资成本高达8%甚至更高。

自2005年以来人民币升值25%,这也意味着中国投资者手中的钱价值更高。高纬环球的谢泼德表示,他们(中国投资者)乘着人民币升值的东风,因此处于非常有利的位置,现在他们开始对这些资本进行投资。

这些投资者背后还有中国政府的支持。谢泼德说,北京通过放松对海外投资的限制积极鼓励购买海外房产,一来可以减少中国的外汇储备,二来这些中国公司也可以实现海外投资多元化。

高纬环球也认为中国富人及民营企业是中国海外房地产投资的“主力军”,他们的海外投资数量超过了国有企业。在高纬环球统计的去年单笔规模在250万美元或以上、总计158亿美元的中国海外房地产投资中,民营企业及富人进行的投资有70笔左右,总金额约为100亿美元,而相比之下,国有企业进行的投资在30笔左右。

莱坊的Brookes称,今年,涌入悉尼和墨尔本的中国房地产投资资金创下了纪录,而进入伦敦的总投资资金在下降,这或许是因为伦敦的房地产价格太高了。

不过,中国富人在奔向他们所熟悉或是他们的孩子可能会去上大学的城市之际,可能也开始考虑投资所谓的二线城市。随着经济的复苏,这些城市的房价有很大的升值空间。

莱坊称,这是因为最受欢迎门户城市高端写字楼的收益和10年期国债的收益率之差已收窄,这意味着投资回报率相对来说低了。而包括法兰克福、马德里、休斯顿、华盛顿、珀斯和布里斯班在内的其他很多城市能给投资者带来的回报率要高于伦敦、纽约和悉尼。

来自:华尔街中文网

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